結露による老朽化の加速を食い止めた方法

容積率引き下げ。建て替えは避けたい…

結露による老朽化の加速を食い止めた方法

不動産ビル賃貸業 I社

背景

I社は、京都で複数のビルを賃貸物件として運用している。それらのビルのうち半数以上が、容積率規制が緩和されていた時期に、最高限度で建て替えたものだった。

課題

容積率の引き下げで、建て替えると今より小さなビルしか建てられない

容積率の規制強化が行われたことで、I社が所有するビルの大半が、次に建て替えるときに、今より小さなビルしか建てることができない状態となってしまいました。京都市内は景観条例の関係上、建物の高さ制限があるため、ほかの都道府県に比べて特に条件が厳しいのです。旧容積率のときに持っていた優位性が損なわれ、建築費用の回収も難しくなるため、I社では今のビルを長く使い続けたいと考えられていました。責任者のT氏は、複数のビルの資産価値を維持するために効果的な、所有しているすべてのビルに適用できる方法を探す任に当たりました。

「結露で建物の老朽化が加速していることが判明しました。これを早急に解消する必要がありましたが、費用と効果が見合うような手段はなかなか見つかりませんでした」（T氏）

課題のポイント

・容積率の規制強化があったため、今のビルを建て替えずに長く運用し続けたい・老朽化を加速させている結露を解消したい

解決

解決のポイント

・既存の窓ガラスを複層ガラス化し、結露を劇的に解消・フィルム貼り替えなどのメンテナンス不要・すべてのビルに導入し、資産価値を維持

既存の窓ガラスを複層ガラス化。ランニングコストも抑えられる結露解消法

すべてのビルで大がかりな改修工事を実施するような予算はなく、T氏は低コストで実施できる結露対策を探し続けました。安価でも確かな効果が得られなければ意味がありません。情報収集を続けたT氏は、短工期かつ大規模改修なしで施工できる、AGCの後付けLow-Eガラス「アトッチ」にたどり着いたのです。問い合わせてみると、アトッチはフィルム貼り替えなどのメンテナンスも不要で、ランニングコストも抑えられることが分かりました。

結露を根絶。すべてのビルに適用し、資産価値の低下を食い止めた

大規模改修のような費用をかけずに施工でき、確かな効果が見込めることから、まず所有ビルの1棟にアトッチを導入することになりました。改修後、結露が解消されたことを確認。急速な老朽化を止め、資産価値が守れるようになりました。「アトッチは結露に対し、劇的な効果を発揮してくれました。1棟目で確かな効果があることが分かったので、ほかのビルにも安心して導入することができます」（T氏） I社では所有するすべてのビルに、アトッチを順次導入していく予定です。