大規模改修なしでテナントの移転を食い止めた方法とは

ディベロッパー B社

  • 老朽化が進む都市部のオフィスビル

    大規模改修なしでテナントの移転を食い止めた方法とは

    ディベロッパー B社

    背景

    大都市圏を中心とした再開発により、オフィス供給が増える昨今、築年数の古いビルが安定的に収益力を確保するためには、物件の価値を高め、優良なテナントを誘致できるかが重要となってきています。

    課題

    老朽化が進むオフィスビルは次の方針を決める時期に

    大都市圏を中心に事業を展開するディベロッパーB社。都市部にあるオフィスビルの1棟は、竣工20年以上経過し、維持管理コストが増加しているため、建替えやリノベーションなど次の方針を決める時期を迎えていました。責任者のG氏は、建替えやリノベーションの必要性は理解しているものの、具体的に検討すると工事期間の長さや、膨大なコスト等課題があり、未だ方針を決めきれていません。また、駅前では再開発計画が進んでおり、新しいオフィスビルにテナントが移り、空室が増えることが懸念されました。

    資産価値向上と空室率の増加防止には建替えが必要・・・

    一方でテナントからは、結露に関するクレームが数多く聞かれ始めました。G氏は、以前から計画していた耐震補強のタイミングで、テナントからのクレームの根源を絶つことで、資産価値の向上と空室率の増加防止を実現したいと考え始めました。ただ、全ての要件をクリアしようとすると建替えをする必要がありますが、できる限り大規模な改修は実施したくありません。G氏は最適な方法を模索してみるものの、なかなか見つかりませんでした。

    課題のポイント

    ・所有するオフィスビルの老朽化が進み、資産価値が目減りしている
    ・今後、新しいビルへの移転が増え、空室率が低下することが予想される

    解決

    解決のポイント

    ・既存FIX窓の内側から後付Low-Eガラスを設置することで複層ガラス化し結露を防止
    ・短工期且つ休日の工事により、テナントの業務への影響を最小限に抑えた

    大規模改修なしで結露抑制

    G氏は情報収集で訪れた展示会で後付Low-Eガラスのアトッチと出会いました。ブースにいたAGAGCの営業からは、「アトッチは室内側から既存FIX窓に設置するため、足場を組まずに済み、その分のコストや工期を抑えながら、Low-E複層ガラスと同等の効果を発揮できます。特に結露の抑制に効果的です。」という説明を受けました。「また、老朽化したエアコンの改修やBEMS(ビルエネルギー管理システム)の導入と合わせると、国交省の補助金の対象にもなります。」話を聞いたG氏は、耐震補強と合わせて、リノベーションを実施することで、資産価値向上と空室率の増加防止を同時に実現できそうだと感じました。

    ビルの資産価値を向上することでテナントの流出防止を実現

    AGAGCの営業と具体的に話を進めることに決めたG氏。国交省の補助金対策として、今回の物件では窓の複層ガラス化をすることで高い省エネ率を見込めることもあり、無事に採択を受けることができました。実際の工事は、休日を利用した後付Low-Eガラス取付けの工事を実施したため、テナントの業務への影響も最小限に抑えることができました。リノベーションが完了した現在では、結露に関するクレームが聞かれなくなり、懸念していた駅前新オフィスへのテナント流出もありませんでした。現在G氏は、所有する他のオフィスビルでもリノベーションを積極的に展開しようと計画しています。


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